Yang Perlu Diperhatikan Ketika Menyewakan Rumah

Agar terlindung secara hukum ketika menyewakan rumah, Anda harus membuat perjanjian sewa menyewa rumah dengan memperhatikan beberapa klausul.
Rumah merupakan properti yang bisa “dikaryakan” untuk menambah penghasilan. Salah satu caranya adalah dengan menyewakannya. Untuk melindungi praktik sewa menyewa rumah, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah no. 44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. Peraturan ini akan memberikan jaminan perlindungan hukum, baik bagi pemilik maupun penyewa/penghuni.

Bila Anda berencana untuk menyewakan rumah, menurut Cyntia P. Dewantoro, SH (konsultan hukum properti), Anda sebagai pemilik rumah harus memperhatikan perjanjian hukum antara pemilik rumah dengan penyewa rumah. Di dalam PP no. 44/1994 itu disebutkan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik dengan cara sewa menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau ijin pemilik. Persetujuan ini dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis. Ada 3 klausul yang patut diperjanjikan di dalam perjanjian sewa menyewa, yaitu klausul hak dan kewajiban, klausul jangka waktu sewa, dan klausul besarnya harga sewa.
Memperhatikan Hak dan Kewajibannya
Klausul hak dan kewajiban merupakan klausul yang perlu diperhatikan oleh Anda (pemilik) dan penyewa. Masing-masing pihak harus mengerti dan melaksanakan apa yang menjadi kewajibannya dan mendapatkan apa yang sudah menjadi haknya.
Sebagai pemilik rumah, Anda memiliki hak untuk menerima uang sewa dari penyewa dan menyerahkan rumah dalam keadaan baik sesuai kondisi yang tercantum di dalam perjanjian. Kondisi rumah yang baik tidak hanya dari segi fisik, tetapi  juga non fisik. Kondisi non fisik yang dimaksud adalah kondisi rumah secara hukum; rumah yang disewakan harus bersih dari sengketa dan tidak sedang dijaminkan.
Sementara pihak penyewa berkewajiban untuk menggunakan dan menempati rumah tersebut sesuai dengan fungsinya. Selain itu perlu dijelaskan di dalam klausul hak dan kewajiban, siapa yang akan membayar tagihan biaya yang timbul selama penyewa menempati rumah tersebut (seperti listrik, telepon, dan air).
Bila biaya-biaya tersebut ditanggung oleh penyewa, usahakan Anda meminta uang jaminan kepada penyewa pada saat pembayaran uang sewa pertama kali. Uang jaminan ini digunakan bila ada tunggakan tagihan pemakaian listrik atau telepon, setelah penyewa meninggalkan rumah.
Bila uang jaminan tidak Anda sertakan dalam kluasul perjanjian, ditakutkan pada akhir perjanjian sewa-menyewa rumah, penyewa meninggalkan tunggakan tagihan dalam jumlah yang besar.
Di lain pihak, pembayaran tagihan pajak bumi dan bangunan (PBB), dibebankan kepada pemilik rumah. Penyewa tidak ada kewajiban untuk membayar tagihan PBB. Menurut Cyntia, pembayaran PBB rumah yang disewakan dikenakan kepada siapapun yang mengambil manfaat atas rumah/tanah yang bersangkutan. Dalam hal ini Anda sebagai pemilik rumah wajib membayar PBB bila sudah jatuh tempo.
Penetapan Jangka Waktu dan Biaya Sewa
Klausul lain yang perlu diperhatikan dan harus dicantumkan di dalam perjanjian selain hak dan kewajiban adalah klausul jangka waktu sewa dan biaya sewa. Ketika berakhir masa perjanjian sewa menyewa, maka berakhir pula hak penyewa untuk menempati rumah tersebut. Jika penyewa tidak mau memperpanjang masa kontrak, maka penyewa harus meninggalkan rumah tersebut dan mengembalikan rumah dalam keadaan baik. Namun bila ternyata penyewa tetap menginginkan rumah tersebut dan Anda tetap menyewakannya maka perlu disiapkan perjanjian yang baru.
Jangka waktu sewa harus Anda tentukan sendiri. Bila Anda tidak mau repot dengan urusan perpanjangan perjanjian sewa menyewa maka Anda bisa membuat jangka waktu sewa antara 1 sampai 2 tahun. Namun, bisa juga Anda membuat jangka waktu perjanjian yang pendek, seperti 6 bulan sekali.
Besarnya harga sewa rumah ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara Anda dengan penyewa. Ada baiknya sebelum menetapkan harga, Anda survei harga sewa rumah di daerah sekitar terlebih dulu. Dengan demikian harga sewa yang ditetapkan wajar; tidak terlalu tinggi atau terlalu rendah.
Kesepakatan waktu pembayaran juga bisa dinegoisasi dengan penyewa. Idealnya, pembayaran dilakukan pada awal perjajian. Akan tetapi bisa juga pembayarannya dicicil. Sebagai contoh, pembayaran dapat dilakukan setiap 3 bulan sekali atau 6 bulan sekali untuk jangka waktu sewa 1 tahun.
Selama masa perjanjian, meskipun pembayaran tidak dilakukan penuh pada saat awal perjanjian, Anda tidak diperbolehkan untuk menaikkan harga sewa rumah secara sepihak. Kenaikan harga sewa diperkenankan setelah masa perjanjian sewa menyewa selesai.

Pengembalian Uang Sewa

Seluruh pembayaran uang sewa yang sudah dibayarkan tidak bisa diminta kembali oleh pihak penyewa, kecuali pihak penyewa dirugikan oleh pemilik rumah. Bila rumah yang disewa musnah dan tidak bisa dihuni kembali, pemilik rumah harus mengembalikan uang sewa sesuai dengan waktu yang tersisa. Sedangkan bila rumah musnah hanya sebagian saja, hubungan sewa menyewa dapat dilanjutkan berdasarkan kesepakatan.
Aturan Lain Bagi Penyewa
Meskipun sudah membayar sewa, penyewa harus tetap tunduk pada aturan yang diberikan Anda sebagai pemilik rumah. Aturan-aturan yang dapat diberlakukan (sesuai dengan PP no. 44/1994) di antaranya adalah sebagai berikut.
-Penyewa dilarang menyewakan kembali rumah yang disewa, kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari Anda.
-Penyewa dilarang mengubah bentuk bangunan tanpa ijin dari Anda.
-Penyewa wajib menyarahkan kunci rumah kepada Anda bila masa kontrak sudah selesai.
Info
Pemindahan hak milik atas rumah yang sedang dalam perjanjian sewa menyewa tidak mengakibatkan hapusnya atau terputusnya hubungan sewa menyewa rumah. Penyewa tetap dapat tinggal di rumah tersebut meskipun pemiliknya sudah berganti.